LTV? DTI? DSR? 노망난 할아버지도 무릎을 탁 치는 주택담보대출 용어 설명

LTV? DTI? DSR? 노망난 할아버지도 무릎을 탁 치는 주택담보대출 용어 설명

목차
1. 인삿말
2. LTV
3. DTI
4. DSR 

1. 인삿말

주택담보대출

심심해서 주택담보대출 홈페이지에 들어가봤는데, 별 해괴한 용어 때문에 머리가 아프다. LTV? DTI? DSR? 오늘은 필자가 주택담보대출 용어에 대해서 알기 쉽게 정리를 해드리려고 한다.

2. LTV

1) 정의

영어로는 Loan To Value Ratio. 한국말로는 담보인정비율을 의미한다. 용어만 들으면 어렵다. 근데, 알고 나면 쉽다. LTV를 두 마디로 정리하면, 바로 이거다.

얼마까지 가능해요?

여러분이 시세 10억 짜리 아파트를 갖고 있다고 치자. 이걸 담보로 해서, 주택담보대출을 받으려고 한다. 이때 LTV가 70%라면? 여러분의 대출한도는 10억 * 60%, 즉 최대 6억이 된다.

언제나 나를

그러나 사실, 이 말은 틀렸다! (혼자서 북치고 장구치고...) LTV가 60%이라고는 하나, 무조건 6억을 받을 수 있는 게 아니란 소리다. 전세입자가 살고 있느냐, 주택에 방이 얼마나 있느냐, 지역에 따라, 주택 가격에 따라, 1주택자이냐 2주택 이상이냐 등등... 여러가지 조건에 의해 LTV가 결정된다. 이 부분에 대해서는 후술한다.

하여간 종합하면 LTV는 주택담보대출을 받을 때, 내 주택이 '최대 얼만큼 가치를 인정받느냐'를 비율로 표시해놓은 것이다. 

2) 계산

용어를 뜯어보자. Loan은 대출이 가능한 금액을 의미한다. 그리고 Value는 담보의 가치(우리는 주택담보대출에 대해 다루고 있으므로 여기서는 부동산의 가치)를 나타낸다. 그리고 Ratio는 비율이다.

즉, Loan to Value Ratio는 직역하면 부동산의 가치 (매매가) 대비 대출금액 비율이다. 계산식으로 표현하면 다음과 같다.

(대출 가능한 금액) / 부동산의 가치

그러나 아까 말했듯, LTV가 70%라고 해서 70% 다 받을 수 있는 건 아니다. 자세한 건 아래 사이트에서 확인이 가능하다. 홍보하려는 건 아니고, 필자가 검색하다보니 발견한 LTV 계산기다. 아래 사이트에서는 LTV 말고도 부가세, 종합소득세 등등 다양한 세금 및 대출금액을 계산할 수 있다.

부동산계산기

3. DTI

1) 정의

영어로는 Debt To Income. 한국말로는 총부채상환비율. 이 역시 용어만 들으면 어려운데, 간단하게 말하면 이거다.

갚으실 수 있겠어요?

예를 들어, 여러분이 연봉 5000원이라고 치자. (애걔...) 그런데 여러분이 그만 코인에 눈이 멀어서 가즈아를 시전하기 위해 1년 간 1억 원의 대출을 받으려고 한다. 이때, DTI는 무려 2080000%이라는 어마어마한 수치가 나오게 된다. 이 상황이면 금융기관에서는 여러분에게 절대로 대출을 해주지 않으려고 할 것이다.

가즈아!!!!

즉, DTI는 여러분의 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 결정하는 계산비율이다. 이걸 설정해놔야 필자 같은 저소득자가 가즈아를 시전하지 못하게 된다.

2) 계산식

Debt는 빛, Income은 소득이다. 즉, 계산식으로 표현하면 다음과 같다.

(주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액) / 연간 소득

여기서 기타 대출은 주택담보대출 이외의 대출을 의미한다. 또한 원리금은 원금과 이자를 합한 금액을 의미한다.

4. DSR

1) 정의

기다리던 나의 아파트~

영어로는 Debt Service Ratio. 한국말로는 총부채원리금상환비율이다. DSR은 DTI에서 한술 더 뜨는 개념이라고 보면 되는데, 쉽게 말하자면 이거다.

아니 진짜로, 갚으실 수 있겠어요?

아까 DTI에서는 주택담보대출의 연간 원리금과, 기타 대출 이자의 상환액만 따지고 들어갔다. 그러나 DSR은 여러분의 모든 대출을 전부 다 따진다. 주택담보대출 뿐만 아니라 전세대출, 학자금대출 등등 말 그대로 금융권에서 빌린 모든 대출의 원리금을 다 따진다는 소리다.

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2) 계산

DSR을 계산식으로 표현하면 다음과 같다. 보시면 아시겠지만 DTI와 흡사하다.

(주택담보대출 연간 원리금 총상환액 + 기타 대출 연간 원리금 총상환액) / 연간 소득

단! 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액신용대출 등등 연간 대출상환액에서 제외되는 항목도 있다.

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